¿Qué gastos hay que pagar por la compra de una vivienda?

Comprar una vivienda en España implica mucho más que pagar el precio del inmueble. Para formalizar la operación correctamente, el comprador debe contemplar una serie de gastos e impuestos que pueden suponer entre el 10% y el 12% del precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma, si la vivienda es nueva o de segunda mano, y si se financia con hipoteca. En esta guía completa, te explicamos todo lo que necesitas saber para calcular correctamente los costes y evitar sorpresas.

¿Cuánto ahorrar para comprar vivienda?

Si estás pensando en adquirir una vivienda, lo más recomendable es reservar entre 10% y 12% del precio para cubrir todos los gastos e impuestos adicionales. Este porcentaje puede variar según la comunidad autónoma:

• Menor porcentaje si la vivienda es de segunda mano en comunidades con ITP reducido.
• Mayor porcentaje si la vivienda es nueva y hay IAJD elevado.

Además, si no cuentas con financiación al 100%, necesitarás reservar también el 20% de entrada. Con estos cálculos previos, evitarás sorpresas y podrás planificar mejor tu presupuesto.

Tipos de vivienda y su impacto en los impuestos

Los impuestos varían según el tipo de inmueble que adquieras:

• Vivienda nueva: se paga IVA del 10% y IAJD, que depende de la comunidad autónoma.
• Vivienda de segunda mano: se aplica ITP, cuyo tipo también depende de la comunidad.
• Viviendas en Canarias: en lugar de IVA se paga IGIC, generalmente al 7%, con posibles reducciones según requisitos de vivienda protegida o umbrales específicos.

Nota: Algunos colectivos como jóvenes, familias numerosas o VPO pueden acceder a tipos reducidos.

Principales gastos de formalización

Al comprar una vivienda, hay que cubrir gastos adicionales además de los impuestos. Estos son los más comunes:

Notaría

Los honorarios notariales están regulados por ley y suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del precio de la vivienda. En euros, esto puede significar:

Precio vivienda	Gasto notaría aproximado
100.000 €	600–850 €
150.000 €	850–1.000 €
250.000 €	1.000 €

Registro de la propiedad

El registro de la propiedad garantiza que seas el propietario legal del inmueble. Los costes oscilan entre 0,1% y 0,25% del precio, normalmente entre 400 y 650 €.

Gestoría

Contratar una gestoría es opcional, pero muy recomendable si adquieres una vivienda con hipoteca. Se encarga de tramitar impuestos y registrar la propiedad, con un coste medio aproximado de 300 €.

Impuestos asociados a la compra

Los impuestos que debes considerar dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

IVA (Vivienda nueva)

El IVA general es del 10% sobre el valor de la propiedad. Algunas excepciones incluyen:

• Vivienda protegida: tipo reducido (por ejemplo 4%).
• Canarias: se paga IGIC en lugar de IVA, tipo general 7%.

ITP (Vivienda usada)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se aplica a viviendas de segunda mano. Los tipos suelen oscilar entre 6% y 10%, según la comunidad autónoma. Ejemplo:

Comunidad Autónoma	ITP general
Madrid	6%
Cataluña	10%
Andalucía	7%

Existen bonificaciones para familias numerosas, jóvenes o VPO.

IAJD (Actos Jurídicos Documentados)

El IAJD grava documentos notariales que deben inscribirse. Los tipos varían entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma y se aplica especialmente en obra nueva y hipotecas.

IGIC (Canarias)

En Canarias, se sustituye el IVA por el IGIC, con un tipo general del 7%, aplicable a viviendas nuevas. Existen reducciones para viviendas protegidas o con requisitos especiales.

Gastos adicionales si hay hipoteca

Cuando financias la compra mediante hipoteca, se suman costes adicionales:

Tasación

El banco solicita una tasación oficial del inmueble para determinar el valor de financiación. Su precio oscila entre 250 y 600 €, con una vigencia de 6 meses.

Comisión de apertura

Algunas entidades cobran una comisión de apertura, que puede llegar hasta el 2% del capital. Muchas ya no la aplican, pero conviene confirmarlo.

Productos vinculados

En ocasiones, los bancos pueden exigir contratación de seguros o productos vinculados, aunque esto depende de la entidad y se puede negociar.

Valor de referencia catastral y su efecto fiscal

Desde 2022, el valor de referencia del Catastro se utiliza como base mínima para impuestos como ITP y AJD. Esto puede hacer que la factura sea más alta que si se tributa por el precio de compra.

Si consideras que el valor de referencia no refleja el mercado, puedes impugnarlo aportando tasaciones, fotografías o acta notarial. La carga de la prueba recae en el contribuyente.

Ejemplos prácticos de gastos según tipo de vivienda

Vivienda nueva en Madrid (150.000 €)

• IVA 10%: 15.000 €
• IAJD 0,75%: 1.125 €
• Notaría 0,3%: 450 €
• Registro 0,2%: 300 €
• Gestoría: 300 €
  Total aproximado: 17.175 € (~11,45%)

Vivienda de segunda mano en Madrid (150.000 €)

• ITP 6%: 9.000 €
• Notaría 0,3%: 450 €
• Registro 0,2%: 300 €
• Gestoría: 300 €
  Total aproximado: 10.050 € (~6,7%)

Nota: En Canarias, el IGIC sustituye al IVA y el IAJD/ITP depende de la comunidad.

Errores frecuentes al comprar una vivienda

• No tener en cuenta el valor de referencia catastral
• No pactar por escrito quién paga copias, cancelaciones o honorarios
• No solicitar una tasación independiente
• Ignorar la normativa de Canarias y su IGIC

Preguntas frecuentes gastos e impuestos por la compra de una vivienda

¿Cuánto dinero necesito extra para los gastos de compra?

Entre un 10% y 12% del precio de la vivienda, dependiendo de si es nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Generalmente, el vendedor. Conviene incluirlo en el contrato para evitar sorpresas.

¿Qué diferencia hay entre IVA e ITP?

• Nueva: IVA 10% + IAJD
• Segunda mano: ITP entre 6% y 10% según CCAA

¿Qué es el IAJD?

Actos Jurídicos Documentados, grava documentos notariales inscribibles, especialmente en hipotecas y obra nueva.

¿Cómo afecta el valor de referencia catastral?

Si es superior al precio de compra, los impuestos se calculan sobre el valor catastral salvo que se impugne con pruebas.

¿Cuánto cuesta la notaría?

Entre 0,2% y 0,5% del precio de la vivienda, normalmente entre 600 y 1.000 €.

¿Y el registro de la propiedad?

Entre 0,1% y 0,25% del precio, aproximadamente 400–650 €.

¿Qué es la gestoría y cuánto cuesta?

Entidad opcional que tramita impuestos y registros; suele costar unos 300 €.

¿Qué gastos adicionales hay si hay hipoteca?

Tasación oficial (250–600 €), posible comisión de apertura (hasta 2%), y productos vinculados.

¿Existen reducciones fiscales?

Sí, para jóvenes, familias numerosas, discapacitados o VPO, según comunidad autónoma.

Conclusión

Adquirir una vivienda en España implica más que pagar el precio de compra. Para planificar correctamente tu presupuesto, debes considerar gastos notariales, registro, gestoría, impuestos y otros costes asociados a la hipoteca. Con un cálculo cuidadoso y conociendo el valor de referencia catastral y los tipos aplicables por comunidad autónoma, podrás evitar sorpresas y cerrar la operación con seguridad. Recuerda siempre verificar los tipos reducidos y bonificaciones aplicables a tu perfil, y, si es posible, contar con una tasación independiente para negociar mejor tu financiación.

Calcula aquí los gastos de compraventa de tu vivienda y planifica tu presupuesto.

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